（財(cái)見2022年2月25日訊）中國(guó)社會(huì)科學(xué)院12月下旬發(fā)布的2022年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》預(yù)計(jì)，2021年我國(guó)GDP實(shí)際增速達(dá)到8.0%左右，超過預(yù)期目標(biāo)；根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織(IMF)的預(yù)測(cè)，仍將高于世界其他絕大部分主要經(jīng)濟(jì)體。

得益于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速恢復(fù)，2021年1-10月，我國(guó)實(shí)物商品網(wǎng)上零售額84,979億元人民幣，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的23.7%。

高力國(guó)際洞察到，電商的高速發(fā)展成為物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁的主要驅(qū)動(dòng)力。旺盛的租賃需求與持續(xù)改善的基礎(chǔ)設(shè)施使境內(nèi)外投資者對(duì)于優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)的投資熱情持續(xù)高漲。生鮮電商與生物醫(yī)藥行業(yè)迅猛發(fā)展，帶動(dòng)前置倉(cāng)與冷庫(kù)等細(xì)分領(lǐng)域受到追捧。

上海高標(biāo)倉(cāng)租賃市場(chǎng)概況

2021年上海物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)租賃需求旺盛，錄得租金漲幅達(dá)2.2個(gè)百分點(diǎn)，空置率則顯著下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。

多渠道電商重塑物流需求，高標(biāo)倉(cāng)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求

2021年“雙十一”全網(wǎng)交易額超人民幣9,600億元，較去年增長(zhǎng)12.2%，銷售渠道更為多元化。除天貓、京東兩大頭部企業(yè)，拼多多銷售占比達(dá)6.4%，位列全網(wǎng)第三，新銷售渠道如直播、社區(qū)團(tuán)購(gòu)等，成交份額顯著高于往年。

隨著電商行業(yè)穩(wěn)健增長(zhǎng)的推動(dòng)，各大物流倉(cāng)儲(chǔ)供不應(yīng)求，甚至出現(xiàn)短暫“爆倉(cāng)”現(xiàn)象，其中，前置倉(cāng)及冷庫(kù)尤為稀缺。

前置倉(cāng)與冷庫(kù)需求快速增長(zhǎng)

隨著消費(fèi)升級(jí)對(duì)生鮮電商需求的增加、以及生物醫(yī)藥行業(yè)的快速增長(zhǎng)，中國(guó)的冷鏈物流迎來跨越式發(fā)展，且具備極大的發(fā)展空間。

新型電商的爆發(fā)式增長(zhǎng)，對(duì)配送時(shí)效提出更高要求，前置倉(cāng)成為倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)布局的重要環(huán)節(jié)。

中國(guó)冷鏈物流市場(chǎng)規(guī)模2020年達(dá)到3,832億元，復(fù)合年均增速18%，預(yù)計(jì)未來五年會(huì)繼續(xù)保持較高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

倉(cāng)儲(chǔ)租金增長(zhǎng)強(qiáng)勁，物流資產(chǎn)備受青睞

線上消費(fèi)、互聯(lián)網(wǎng)科技等領(lǐng)域加速發(fā)展，供應(yīng)鏈管理升級(jí)勢(shì)在必行，我們判斷高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)租金具備結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來五年平均租金有望以1.8%的年復(fù)合增長(zhǎng)率上漲。

疫情沖擊下倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)極具韌性，資本市場(chǎng)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流的關(guān)注和配置熱度逐步提升，尤其是一線及周邊衛(wèi)星城市。根據(jù)高力國(guó)際《2021年境內(nèi)外投資者調(diào)研》報(bào)告顯示，投資者對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的偏好占比15%，躍至資產(chǎn)類型第一位。

智能化倉(cāng)儲(chǔ)成為升級(jí)趨勢(shì)

在需求反推下，物流地產(chǎn)市場(chǎng)逐步實(shí)現(xiàn)由量到質(zhì)的轉(zhuǎn)變，智能化倉(cāng)儲(chǔ)的價(jià)值在長(zhǎng)期中更為凸顯。

以普洛斯REITs為例，網(wǎng)格化高標(biāo)倉(cāng)基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)合智能化運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，成為強(qiáng)有力底層資產(chǎn)，支撐其成為“倉(cāng)儲(chǔ)物流類”第一單，不僅適應(yīng)租戶需求，提升運(yùn)營(yíng)收入，而且實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)溢價(jià)及投資退出。